Guide du prêt hypothécaire

Les Belges font de l’acquisition immobilière un véritable objectif de vie. Depuis quelques années, ils ont pu compter sur les banques pour leur fournir un crédit hypothécaire plutôt clément. Cela devrait changer cette année, avec les prescriptions de la banque nationale qui préconise aux banques davantage de prudence. Explications !

La BNB veut à tout prix éviter un endettement excessif des ménages

Le crédit hypothécaire affichait des taux planchers record ces cinq dernières années. Le taux stagnait en dessous de 2%. Seulement, avec un taux si bas, les banques et établissements de crédit ne pouvaient réellement pas faire de bénéfices. Pour essayer de rentrer dans leur frais, ils ont revu leurs conditions à la baisse. Certains organismes n’hésitent pas à dépasser le seuil légal toléré par la loi. Nombreux ménages ont souscrits leur prêt hypothécaire avec un taux d’endettement nettement supérieur au 33% prescrit. Cette pratique expose toutefois ces emprunteurs à un véritable risque de surendettement, surendettement que la banque nationale veut absolument éviter. La BNB met en garde les récalcitrants et exigent le respect de la loi.

La BNB préconise la limitation des financements à 80%

La mesure la plus importante adoptée par la banque nationale a été de limiter la quotité de financement à hauteur de 80%. Les prêts hypothécaires à 90% doivent être limités à 30% du total des prêts accordés. Les prêts 100% et plus ne doivent plus constituer que 10% des crédits souscrits. Ce sont bien évidemment les primo accédant qui perdent au change. Dorénavant, la sélection sera d’autant plus rude. Pour espérer obtenir un prêt total, il faudra présenter des garanties très solides. Cette mesure semble toutefois superfétatoire, en tout cas aux yeux de certains analystes. En effet, jusqu’à présent, le taux d’incident de paiement ne dépasse pas 1% en Belgique. Les Belges restent d’excellents emprunteurs.

La BNB propose d’autres alternatives aux jeunes acquéreurs

De nombreux jeunes désirent acquérir un bien immobilier pour s’affranchir des charges locatives. Néanmoins, ils ne disposent pas des fonds nécessaires pour constituer un apport personnel suffisant. Leur dossier risque tout simplement d’être recalé. A ces jeunes acquéreurs, la banque nationale propose des solutions alternatives. A Bruxelles, il existe notamment un dispositif permettant d’alléger les droits d’enregistrement. Les premiers 175000€ sont exonérés de droit d’enregistrement. Un tel dispositif permettrait d’ores et déjà de réduire de façon significative l’apport requis. D’autres experts financiers imaginent également des solutions pour favoriser l’accès des jeunes au logement. Le régime de l’hypothèque doit notamment être amélioré. On pourrait notamment envisager la portabilité de l’hypothèque. Il s’agit d’un transfert de l’hypothèque sans frais supplémentaires lorsqu’un emprunteur décide d’acheter un nouveau bien. Cette pratique fonctionne très bien dans d’autres pays, pourquoi pas en Belgique ?

En tant que principale institution de régulation du marché financier, la BNB adopte certaines mesures destinées à conforter l’équilibre financier. Les mesures adoptées en matière de crédit logement ont surtout pour conséquence de durcir les conditions d’accès au crédit logement à partir de cette année 2020.

Chaque année apporte des changements. Il en sera de même pour le prêt hypothécaire. Fin 2019, la banque nationale avait annoncé des mesures visant à restreindre l’accès au crédit hypothécaire, mesures destinées, selon la BNB, à mieux réguler le marché financier tout en préservant la santé de l’immobilier. Mais dans les faits, qu’en sera-t-il réellement ?

Un apport minimal de 10% exigé des emprunteurs

La banque nationale impose aux prêteurs davantage de vigilance. Elle prévoit des quotas précis pour les différents types de prêt hypothécaire. A partir du 1er janvier 2020, seuls 35% du volume de prêt hypothécaire pourront être souscrits à plus de 90% du montant total du projet. Les investissements locatifs, eux, ne devraient plus profiter que de 80% du montant du projet. A travers ces mesures, la BNB entend établir un meilleur équilibre en limitant les risques. Cette mesure laisse toutefois perplexe. Jusqu’à présent aucun incident majeur n’a été enregistré. Les défauts de paiement pour les prêts à plus de 90% ne représentaient que 1% du volume des prêts consentis. La BNB avance également un autre argument, une quantité trop importante de crédit risquerait à terme de faire grimper le prix de l’immobilier.

Peu de chance que les taux augmentent jusqu’à mi-2020

Les taux n’ont pas arrêté de baisser ces dernières années. L’année 2019 n’y a pas échappé. Mais qu’en sera-t-il pour 2020. Pendant le troisième trimestre de l’année dernière, La banque centrale européenne avait annoncé en grande pompe l’augmentation prochaine de son taux directeur. Une hausse de ce taux devait fatalement augmenter le taux des emprunteurs. Finalement, eu égard aux évènements successifs en fin d’année, la BCE s’est rétractée et reporte la hausse à mi-2020. Les emprunteurs peuvent donc être rassurés, hausse des taux il n’y aura pas, du moins pas tout de suite.

Une hausse de 10% du prix immobilier envisagée

Que les taux hypothécaires restent à un niveau bas n’est pas forcément une bonne nouvelle. En effet, un taux hypothécaire bas emporte des conséquences sur le prix de l’immobilier. Avec les taux actuels, les experts estiment une hausse importante du prix de l’immobilier, une hausse de l’ordre de 10%. Grâce néanmoins aux mesures adoptées par la BNB, on espère que les taux seront plus stables, tout comme le prix de l’immobilier.

Moins de prêt hypothécaire à taux variable

L’objectif d’un prêt à taux variable est de profiter de la baisse des taux. Or, maintenant que les taux sont au plus bas, un taux variable n’a plus que peu d’intérêt. En souscrivant un prêt à taux variable en ce moment, l’emprunteur risquerait même de devoir payer plus si hausse des taux il y aura finalement. Toutefois, que les emprunteurs qui ont choisi cette formule se rassurent. Un prêt à taux variable est fortement encadré. La révision d’un taux variable est plafonnée. Si vous avez souscrit un prêt à taux variable de 1%, le taux ne pourra pas dépasser les 2%.

La nouvelle est tombée, le gouvernement flamand a décidé qu’à partir de 2020, il n’y aura plus de woonbonus. Rappelons que le bonus logement est un avantage fiscal accordé à ceux qui acquièrent un bien immobilier pour usage d’habitation principale grâce à un prêt hypothécaire. La Flandre, à la place, propose une réduction du droit d’enregistrement, maigre consolation il faut le dire.

Les raisons de la suppression du bonus logement

La suppression du bonus logement fait partie des premières mesures adoptées par le nouveau gouvernement fraîchement formé. Ce dernier motive sa décision par la nécessité de serrer la ceinture. En effet, le bonus logement coûte à la région quelques 1,7 milliard d’€, une dépense qu’elle ne peut plus se permettre. D’autre part, le nouveau ministre président accuse le bonus logement de générer un effet pervers sur le marché immobilier. Le bonus logement étant indexé au prix du bien, il y en a qui augmente sans scrupule le prix du bien pour bénéficier d’un avantage encore plus élevé et pourtant injustifié. Pour Jan Jambon, la suppression du bonus logement serait dans l’intérêt de tous.

Les conséquences de la suppression du bonus logement

Le gouvernement flamand s’aligne donc sur la politique adoptée par Bruxelles où le bonus logement a déjà été supprimé depuis longtemps. Il s’agit toutefois d’une perte considérable. Jusqu’à présent, celui qui achetait une maison pour en faire une résidence principale pouvait économiser autour de 30000€ sur 20 ans grâce à la déduction fiscale. Cela permettait d’avoir une marge pour entretenir sa maison, faire des améliorations, etc. Désormais, il faudra mettre la main à la poche pour toutes ces dépenses.

Les résidences secondaires épargnées

La mesure concerne uniquement les biens acquis pour résidence principale. En effet, les résidences secondaires échappent à la législation régionale et sont soumises à l’encadrement fédéral. Ces dernières continuent dès lors de bénéficier des avantages fiscaux proposés par le gouvernement central. C’est la réduction d’impôt pour l’épargne à long terme qui s’applique, l’équivalent du bous logement pour les résidences secondaires.

Un droit d’enregistrement à la baisse, une contremesure décevante

A la place du woonbonus, le gouvernement de la Flandre propose une réduction du droit d’enregistrement. Cette réduction est toutefois loin de s’aligner à l’avantage conféré par le bonus logement. Le droit d’enregistrement passe de 7 à 6%, avec une économie réalisée d’à peine 2000 à 3000€ à tout casser.

Les acheteurs ont encore jusqu’au 31 décembre

La mesure entrera en vigueur en 2020. Vous avez donc encore jusqu’à la fin de l’année 2019 pour profiter une dernière fois du bous logement. Il est toutefois impératif que l’acte authentique pour la constitution de l’hypothèque soit dressé et signé au plus tard le 31 décembre de cette année. Tous les contrats en vigueur avant cette date continueront de bénéficier de l’avantage fiscal. Une forte hausse de l’activité notariale est attendue en cette fin d’année.

La BNB, à travers son communiqué, a fait part de ses inquiétudes quant à une potentielle instabilité du marché immobilier en Belgique. Elle reproche notamment aux banques et établissements de crédit un certain laxisme qui, à terme, pourrait générer une crise immobilière. Elle a alors émis de nouvelles dispositions tendant à mieux réguler le crédit, plus particulièrement le crédit hypothécaire.

Des mesures restrictives s’imposent

Les statistiques entre les mains de la banque nationale démontrent une hausse importante de l’endettement des ménages sur les dix dernières années. Le volume de crédit hypothécaire a en effet énormément progressé, tout comme le taux d’endettement des emprunteurs. En tant que principale institution de régulation du crédit aux particuliers, la BNB veut éviter un endettement excessif, voire un surendettement. L’organisme estime qu’une restriction s’impose afin de garder un équilibre financier dans l’endettement des ménages belges. D’autre part, l’augmentation significative des prêts peuvent générer une hausse importante du prix de l’immobilier, installant ainsi progressivement une certaine forme de crise immobilière.

L’essentiel de la nouvelle règlementation

Les nouvelles règles imposent de nouveaux seuils de financement concernant le crédit hypothécaire. Pour les prêts hypothécaires destinés à acquérir un logement, les banques doivent limiter leur financement à moins de 90% de la valeur du bien. Pour les investissements locatifs, les banques doivent limiter leur financement à 80%. Ces nouvelles mesures tendent essentiellement à maintenir un seuil tolérable d’endettement chez les emprunteurs belges.

Des exceptions restent possibles

La BNB réserve néanmoins une certaine marge aux banques et établissements de crédit. Ces derniers peuvent notamment offrir un financement à plus de 90% pour une acquisition personnelle dans la limite de 35% du total du volume des prêts. Cette mesure concerne principalement les primo-accédant qui ne disposent pas forcément d’un apport personnel. Pour les investissements locatifs, les prêteurs peuvent fournir un financement supérieur à 80% dans la limite de 10% du volume total des prêts.

Des mesures bien accueillies par les banques

Les principales concernées, c’est-à-dire les banques qui prêtent, se plient volontiers aux nouvelles règles établies. Elles estiment en effet que la marge qui leur est laissée est suffisante pour leur laisser la liberté nécessaire d’opérer. Toutefois, la fédération du secteur financier remarque que jusqu’à présent, les professionnels du crédit adoptent une politique de crédit saine. En effet, les défauts de paiement pour les crédits hypothécaires restent marginaux puisqu’ils représentent à peine 1% du volume total des prêts accordés. Si les nouvelles mesures sont de ce fait bien accueillies, leur portée ne sera pas très importante. Quoi qu’il en soit, les nouvelles règles sont là pour fixer des limites et éviter ainsi tout risque futur.