Guide du prêt hypothécaire

Quand vous faites une demande de prêt immobilier à une banque, vous devez soumettre un dossier bien solide. En effet, s’il n’a pas de faille, vous obtiendrez facilement un crédit. Sur quels critères se basent les banques pour l’examen de votre dossier ? Comment se démarquer des autres candidats ? Nous vous disons tout dans cet article.

Comment les banques évaluent votre demande de crédit ?

Sachez que les organismes prêteurs prennent un risque quand ils vous prêtent de l’argent. En effet, ils craignent que vous ne les remboursiez pas à temps voire pas du tout. Afin de minimiser ce risque, ils doivent être sûrs que vous avez une situation financière stable. Lors de l’étude de votre dossier, les établissements financiers prennent en compte les critères suivants :

• Votre niveau de revenus
• Vos apports personnels
• Votre situation professionnelle
• Votre capacité à mettre de l’argent de côté
• La gestion de vos comptes

Bon à savoir : maintenez votre taux d’endettement en dessous de 33 %. S’il dépasse ce pourcentage, vous réduisez vos chances de faire un emprunt. Vous ne savez pas comment le déterminer. C’est simple, utilisez des simulateurs en ligne.

Comment optimiser vos demandes de prêt ?

Quand vous empruntez de l’argent à la banque, vous devez lui montrer que vous êtes digne de confiance. Pour ce faire, vous pouvez vous inspirer des 4 conseils suivants :

• Améliorez votre situation professionnelle. Vous devez prouver à l’organisme prêteur que vous êtes quelqu’un de solvable en lui montrant que vous percevez un salaire stable de manière régulière. Il est aussi nécessaire que votre métier ne constitue pas de réels risques pour la banque. Nous vous recommandons fortement d’avoir un emploi en CDI ou Contrat à Durée Indéterminée.
• Faites un apport. Il montre que vous participez à l’achat de votre futur bien immobilier. Ce montant doit servir au moins à payer les frais de notaire.
• Si vous souhaitez recevoir un crédit immobilier aisément, le mieux est de choisir une maison qui correspond à vos ressources financières. Si le logement possède de bonnes perspectives de revente, cela renforcera l’acceptation de votre demande.
• Sachez épargner. Cela signifie que vous gérez bien votre porte-monnaie en évitant les dépenses inutiles.

Que faire en cas de refus ?

Il peut arriver que certains détails vous aient échappé. Par conséquent, votre banque décline votre demande de crédit immobilier. Il reste une bonne nouvelle : vous pouvez recommencer et faire mieux que la dernière fois. Voici ce que vous devez faire après un refus :

• Reportez votre projet de quelques mois. Peut-être que l’organisme prêteur a refusé votre requête à cause de vos incidents de paiement. Prenez donc le temps de régler tous vos impayés afin de ne plus alarmer les banques. De plus, c’est une occasion en or pour améliorer votre apport personnel.
• Optez pour une autre institution financière. Si vous avez été rejeté par une banque, tentez votre chance auprès des autres organismes. Vous avez le choix entre les établissements de dépôts classiques, les institutions spécialisées dans le prêt particulier et les courtiers.

À l’heure actuelle où les taux d’intérêt du prêt immobilier sont au plus bas, on s’intéresse davantage au crédit hypothécaire. Il devient d’ailleurs de plus en plus compliqué, voire impossible, d’acquérir un bien immobilier sans y recourir. Alors, vous êtes parmi ceux qui envisagent d’acheter ou de construire votre maison ? Comprenez mieux le prêt hypothécaire afin d’en tirer le maximum de profits.

Prêt hypothécaire – Définition et principe

Le prêt hypothécaire est une offre bancaire qui sert à financer une nouvelle construction ou l’achat d’un bien immobilier. Il s’assimile au crédit immobilier. Il est aussi possible d’utiliser ce produit financier pour rénover une maison. Pour se faire accorder ce type de crédit, il faut un gage. C’est l’objet de l’hypothèque. Si jamais l’emprunteur se trouve dans l’impossibilité de payer ses mensualités, le prêteur saisit le gage pour se faire rembourser. La durée du crédit hypothécaire est assez longue. Elle va de 10 à 30 ans. Les particuliers et professionnels intéressés peuvent espérer bénéficier d’un prêt hypothécaire s’ils perçoivent un revenu stable. Le montant du crédit se calcule en fonction de la valeur des revenus globaux de l’emprunteur, du taux d’intérêt et de la durée de remboursement du crédit, sans oublier la quotité. L’intervention d’un notaire est impérative. Il y a donc des frais, à prévoir absolument.

Typologie du prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire se décline en différentes variantes selon la façon de rembourser le capital emprunté.

•             Le prêt hypothécaire à mensualité fixe

Le montant à rembourser mensuellement est fixe. Seule la proportion entre le capital à rembourser et la valeur de l’intérêt évolue.

•             Le crédit hypothécaire à amortissement constant

Dans ce type de prêt immobilier, le capital à rembourser mensuellement demeure constant, mais les intérêts sont majorés sur le solde restant dû.

•             Le crédit à terme échu avec reconstitution du prêt par assurance-vie

Le crédit immobilier prend ici la forme d’un plan épargne. L’emprunteur doit souscrire à une assurance-vie. Le montant emprunté ne sera remboursé qu’à la fin du contrat ou, éventuellement au décès. Seuls les intérêts seront remboursés tous les mois.

Choisir entre les différents types de taux

Quand vous choisissez un crédit hypothécaire, vous devez aussi choisir, non seulement la valeur du taux d’intérêt, mais aussi sa formule. Le taux d’intérêt doit en effet figurer dans le tableau d’amortissement. S’il est fixe, cela veut dire qu’il restera constant jusqu’à échéance du crédit. La mensualité ne change pas non plus. Le crédit hypothécaire à taux fixe est très courant.

Si le taux d’intérêt est variable, sa variation dépend du marché des obligations linéaires (OLO). La banque est susceptible de réviser ce taux durant la durée du contrat. La formule de révision adoptée est le 10-5-5. Cela se traduit par le changement du taux au terme de la dixième année du prêt, puis tous les 5 ans.

Le taux semi-variable existe également. Pour en savoir plus, vous avez un interlocuteur. C’est, soit votre courtier, soit votre organisme de crédit (directement).

Vous avez enfin la possibilité de financer un achat de bien immobilier et vous vous sentez prêt. Mais il faut savoir que le financement de ce genre de projet ne se décide pas sur un coup de tête. Il est fort probable que vous optiez pour un crédit hypothécaire pour réaliser votre rêve. Découvrez tous les points importants sur lesquels se pencher avant de sauter le pas.

La capacité d’emprunt

Cette notion doit être clairement précisée avant de contracter un crédit. Vous devez savoir que la capacité d’emprunt est le montant des mensualités que vous pouvez vous permettre de rembourser. Cette somme équivaut à pas plus de 40 % de vos revenus. Il y a aussi un montant minimal appelé le minimum vital qui vous permettra de vivre correctement. Cette somme est de 1 000 € pour une personne seule et 1 200 € pour un couple.

Le calcul de cette somme vous permet de vous fixer dès le début sur les montants approximatifs de votre crédit. Pour le calculer, additionnez toutes vos sources de revenus et multipliez par 0,33. Si vous avez d’autres crédits en cours, il faut les soustraire du montant de vos revenus. Le calcul peut aussi se faire sur les simulateurs en ligne.

Le taux et les modalités du crédit

Il existe différents types de taux sur le marché. Il y a les taux fixes et les taux variables. Pour vous donner une idée, le taux fixe permet de rembourser une mensualité fixe pendant toute la durée du crédit. Par contre le taux variable est, comme son nom l’indique, relié à des mensualités qui peuvent changer. Il se peut que les crédits à taux variables soient plus intéressants au moment de contracter votre crédit. Mais attention, il est probable que dans un avenir proche, le taux augmente rapidement.

Concernant la durée du crédit, il varie entre 10 et 30 ans. Pour un crédit hypothécaire, la durée moyenne est de 25 ans. Plus vous contractez sur une longue durée, plus les mensualités peuvent baisser et plus le montant du crédit peut être élevé. Mais vérifiez toujours votre tableau d’amortissement sur les simulateurs. Il ne faut pas que le coût total des intérêts soit trop élevé. Par ailleurs, il est aussi possible de réaliser un crédit en plusieurs morceaux. Avec un crédit hypothécaire contracté en plusieurs conventions, vous pouvez diminuer les mensualités dans la seconde tranche.

Les conseillers et la région de l’achat

Il est plus prudent de se renseigner sur les régions dans lesquelles vous voulez investir. Les taux du montant du droit d’enregistrement varient selon la région. En Belgique, il est exigé de le payer lors de l’achat même du bien. C’est pour cela qu’il est important de connaître à l’avance la région dans laquelle vous allez effectuer votre achat.

Avec les simulateurs en ligne, vous pouvez obtenir des informations qui vous seront utiles. Mais pour les conseils personnels et l’analyse de votre situation, rien ne vaut l’avis d’un professionnel. Pour cela, vous pouvez vous tourner vers votre banquier. Selon votre situation, il peut vous faire une offre. Vous pouvez aussi opter pour un courtier. Il sera très bien placé pour vous diriger vers les établissements qui répondent au mieux à vos besoins.

Quand vous êtes sur le point de contracter un crédit hypothécaire pour l’achat d’une maison, vous devez le rembourser pendant une période d’au moins 20 ans. Il est donc dans votre intérêt d’opter pour le taux le plus faible, car cela allège la somme que vous devez payer à la banque.

Voici 5 conseils qui vous aideront à choisir le taux qui s’adapte le mieux à vos besoins et exigences.

1.           N’hésitez pas à vous appuyer de votre justificatif de revenus ou de salaire

Lors des négociations de votre crédit hypothécaire, ayez le réflexe de montrer votre niveau de salaire à l’organisme prêteur. Cela prouve à ce dernier, votre capacité de paiement. Ainsi, il vous est plus facile de demander à avoir un taux compétitif. Dans le cas où vous êtes un entrepreneur, l’institution financière considérera plutôt vos revenus moyens au cours des dernières années.

2.           Pensez à réduire la durée de l’emprunt

Mettez-vous toujours en tête que le montant du prêt immobilier varie en fonction du temps d’emprunt. Ainsi, plus le crédit s’étend sur plusieurs années, plus son coût augmente. A part cela, les taux de prêts vont aussi s’accroître. Vous devez donc vous limiter à la durée minimale de prêt afin de payer le moins possible.

3.           Participez au paiement de votre propre habitation

Pour obtenir un excellent taux de la part des banques, vous devez obtenir leur confiance. Un excellent moyen pour y parvenir est de leur montrer que vous disposez d’un bon capital de départ. Celui-ci sera utilisé en tant que financement partiel de votre future maison. Compte tenu de cela, les institutions financières peuvent vous donner un taux relativement faible.

4.           Si vous n’êtes pas satisfait, changez de banque

La première banque à laquelle vous vous adressez n’est pas forcément celle qui convient le mieux à vos besoins de financement. Actuellement, dans un esprit de compétition, les banques proposent des taux différents pour obtenir le maximum de clients. Ainsi, prenez le temps de vous informer auprès de plusieurs organismes. Cela vous aidera à déterminer celui qui vous offre la meilleure proposition en termes de prêt hypothécaire.

5.           Faites le bon choix entre taux d’intérêt fixe et variable

Au premier abord, il peut sembler naturel d’opter pour un taux fixe car il est souvent faible. Toutefois, les taux d’intérêt variables peuvent tout de même être considérés dans certains cas. Car, quelques fois aussi bien au début qu’au cours de la période de remboursement du prêt, ils sont beaucoup plus compétitifs que les taux fixes.

Pour connaître le meilleur type de taux pour votre emprunt hypothécaire, utilisez les simulateurs en ligne. Ce sont des outils que les banques mettent à votre disposition afin d’évaluer la performance de chaque taux, selon de la durée du crédit.